تحلیل تخصصی الزامات حقوقی و فنون قراردادنویسی در اجاره آپارتمانهای مسکونی
تنظیم قرارداد اجاره، فراتر از یک توافق ساده میان موجر و مستأجر، یک سند تعهدآور حقوقی است که تحت حاکمیت «قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و اصلاحات بعدی» قرار دارد. اجاره آپارتمان مسکونی یکی از رایج ترین روش های سکونت در شهر است و رعایت نکات حقوقی آن اهمیت زیادی دارد. عدم رعایت ظرایف فنی در انشا قرارداد، میتواند منجر به خروج از شمول قانون خاص و ورود به دعاوی طولانیمدت در مراجع قضایی شود. در ادامه به مهم ترین نکات حقوقی و کاربردی اجاره آپارتمان مسکونی اشاره می کنیم.
احراز مالکیت و اهلیت طرفین معامله
نخستین گام فنی در تنظیم قرارداد، بررسی «سلسله اسناد» جهت احراز مالکیت ملک است. این بررسی شامل استعلام اصالت سند مالکیت، بررسی وضعیت ثبتی (در رهن یا بازداشت نبودن ملک) و احراز اهلیت قانونی طرفین (عدم حجر یا ممنوعالمعامله بودن) میباشد. در صورت حضور وکیل یا قائممقام قانونی، انطباق دقیق حدود اختیارات مندرج در وکالتنامه با موضوع قرارداد الزامی است.
تعیین دقیق مورد اجاره و حقوق انتفاع
مورد اجاره باید به گونهای توصیف شود که رفع ابهام گردد. به عبارتی معلوم یا معلوم المقدار باشد. ذکر دقیق پلاک ثبتی، مساحت مندرج در سند، تجهیزات منصوبه و مشاعات ساختمان (پارکینگ و انباری با قید شماره) ضروری است. همچنین، «قید نوع کاربری» در قرارداد، ضمانت اجرایی مهمی برای موجر جهت جلوگیری از تغییر کاربری غیرمجاز توسط مستاجر محسوب میشود.
سازوکار تعیین وجه التزام و شروط فسخ
در قراردادنویسی مدرن، پیشبینی «شرط فاسخ» و «وجه التزام» اهمیت ویژهای دارد. درج «وجه التزام»به عنوان خسارت مقطوع ناشی از تأخیر در تخلیه یا تأخیر در تأدیه اجارهبها، ابزاری است که از اطاله دادرسی جهت اثبات ضرر و زیان جلوگیری میکند. تعیین شروط دقیق برای اعمال «اختیار تخلف از شرط» میتواند امنیت حقوقی طرفین را تضمین نماید.
تشریفات قانونی جهت بهرهمندی از قانون تخلیه فوری
برای آنکه قرارداد اجاره از مزیت «دستور تخلیه فوری» بهرهمند شود، رعایت سه شرط شکلی الزامی است:
- کتبی بودن قرارداد در دو نسخه.
- تعیین دقیق مدت اجاره.
- امضای قرارداد توسط دو نفر شاهد با قید مشخصات کامل.
بدون رعایت این تشریفات تخلیه ملک مستلزم ثبت دادخواست ((حکم تخلیه)) خواهد بود که فرآیندی زمان بر و هزینه بر است.
مسئوليت هاى مرتبط با تعميرات اساسى و هزينه هاى جارى
تفكيک مسئوليت هاى مالى ميان طرفين بايد با دقت انجام شود. به طور كلى، «تعميرات اساسى» كه براى بقاى ملک و امكان انتفاع از آن ضرورى است (مانند خرابى موتورخانه)، بر عهده موجر است. در مقابل، «تعميرات جزئى وهزينه هاى جارى» (مانند تعويض لامپ ها يا سرويس دوره اى) بر عهده مستاجر مى باشد. هرگونه توافق خلاف این اصول باید در قراردادد قید شود تا در صورت اختلاف قابل استناد باشد.
مشاوره تخصصى و نظارت بر تنظيم قراردادهای ملکی
در دنياى حقوق، جابه جايى حتى يک كلمه مى تواند سرنوشت حقوقى اموال وسرمايه شما را تغيير دهد. تنظيم قرارداد زير نظر متخصصين ملكاد، به معناى بهره مندى از حداكثر امنيت قانونى، پیش بينى تمامى ريسک هاى احتمالى و جلوگيرى از اطاله دادرسى است. براى تنظيم قراردادهاى اختصاصى و دريافت مشاوره از وکیل پايه يک دادگستری و متخصص در امور املاک، با ما در تماس باشيد.
تلفن ارتباط مستقيم: 22878952-021 / 09120035133