طبق آمارها بسیاری از پرونده های حقوقی ریشه در معاملات غیررسمی دارذد . سامانه ساغر نه فقط یک درگاه ثبت نام, بلکه تغییری اساسی در قوانین ثبتی ایران است و به استحضار می رساند, طبق ابلاغیه قوه قضاییه, کلیه مالکان املاک قولنامه ای و معاملات اموال غیرمنقول مکلف هستند ظرف مدت دو سال, نسبت به ثبت ادعای مالکیت خود در سامانه ثبت ادعا (ساغر) اقدام نمایند تا مراحل تبدیل این املاک به سند رسمی طی گردد. با تصویب و لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول, نظم نوین ثبتی در ایران از حالت ارادی به حالت اجباری تغییر یافته است در این نوشتار به بررسی ابعاد حاکمیتی و ضرورت های حقوقی این سامانه می پردازیم.

معبر قانونی برای اعتبارسنجی و تثبیت مالکیت املاک با اسناد عادی

تا پیش از این, مالکان املاک قولنامه‌ای در وضعیت ماکیت متزلزلی قرار داشتند. سامانه ساغر طراحی شده است تا به این وضعیت خاتمه دهد. هدف اصلی این پلتفرم, تجمیع ادعاهای مالکیت بر روی اراضی و املاکی است که به هر دلیل (نبود تفکیک، موات بودن در گذشته، یا فقدان سلسله اسناد رسمی و…) از چرخه ثبت رسمی خارج مانده‌اند.

تفاوت و تفکیک مفهومی سامانه ساغر با دیگر سامانه ها

دقت در تمایز این سامانه‌ها برای وکلای دادگستری و مراجعین ضروری است. تفاوت اصلی درالزام قانونی است. در سامانه‌های قدیمی, ثبت‌نام اختیاری بود اما در وضعیت حال حقوقی ایران، عدم ثبت ادعا در مهلت مقرر (دو سال پس از راه‌اندازی), به معنای عدم شناسایی مالکیت شما در مراجع دولتی و قضایی خواهد بود.
– سامانه ساغر: مختص استحقاق‌سنجی مالکیت‌های ماسبق (اسناد عادی تنظیم شده پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون).
– سامانه کاتب: پلتفرم اجرایی برای معاملات آتی و اتصال دفاتر اسناد رسمی به مشاورین املاک.
– سامانه سجا: متمرکز بر مدیریت استعلامات و پرونده‌های جاری ثبتی.
تمام کسانی که ملک خود را به صورت بنچاق قدیمی, قولنامه دستی, صلح‌نامه غیررسمی یا مبایعه‌نامه بنگاهی خریداری کرده‌اند, مخاطب اول این سامانه هستند. این سامانه آخرین فرصت تاریخی برای تبدیل این اوراق به سند تک‌برگ رسمی محسوب می‌شود.

یکی از تفاوت‌های جدی سامانه ساغر : تکیه بر کاداستر (نقشه جامع املاک) و جایگاه نقشه UTM در اعتباربخشی به ادعا

استانداردهای سازمان ثبت, قصد دارد توصیف حقوقی ملک را به مختصات هندسی کاداستر گره بزند. این اقدام مانع از صدور اسناد معارض و تداخل اراضی (موضوع بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت) می‌گردد. در این سامانه, دیگر توصیف‌های متنی (مانند: شمالا به جاده، شرقا به دیوار همسایه و …) کافی نیست. شما باید مختصات هندسی ملک خود را با دقت سانتی‌متری (از طریق کارشناس رسمی) وارد کنید تا از هم‌پوشانی و تداخل اراضی جلوگیری شود.

مزایای کلیدی ثبت در ساغر از نگاه حقوق

1. قطعیت مالکیت: تبدیل ادعای عادی به حق رسمی و غیرقابل تعرض.
2. پیشگیری از فروش معارض: مسدود شدن مسیر برای کسانی که یک ملک را به چند نفر می‌فروشند و کلاهبرداری می کنند.
3. امکان دریافت تسهیلات: تبدیل ملک فاقد سند به یک دارایی معتبر برای تضامین بانکی و …

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 مجلس شورای اسلامی

ماده ۱- يكسال پس از راه اندازي رسمي “سامانه ساماندهي اسناد غيررسمي” موضوع ماده (۱۰) اين قانون، هر عمل حقوقي اعم از عقد و ايقاع كه موضوع يا نتيجه آن انتقال مالكيت عين يا انتقال حق انتفاع (اعم از عمري يا رقبي براي مدت بيش از دو سال) يا انتقال حق ارتفاق اموال غيرمنقول باشد و وقف و نيز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفيد انتقال منافع اموال مذكور براي مدت بيش از دو سال و اجاره به شرط تمليك و هر نوع پيش فروش ساختمان اعم از اينكه به صورت سهمي از كل عرصه و يا اعيان باشد و تعهد به انجام كليه اعمال حقوقي مذكور، بايد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد به ثبت برسد، در غير اين صورت دعاوي راجع به اعمال حقوقي مذكور كه ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشي كه مفيد موارد مذكور است، نزد مراجع قضائي، شبه قضائي و داوري قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعواي استرداد عوضين، هيچ شكايت كيفري يا دعواي حقوقي يا تقاضايي در خصوص آن عمل حقوقي و اسناد مربوط به آن از قبيل شكايت انتقال مال غير، دعواي اثبات يا تنفيذ معامله، ابطال سند رسمي مالكيت، الزام به تنظيم سند رسمي، خلع يد، تخليه يد و الزام به اجراي تعهدات مندرج در آن در مراجع مذكور مسموع نيست. همچنين اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقي مذكور در هيچ يك از دستگاههاي اجرائي موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران مصوب 1395/12/14 پذيرفته نمي شود و در مراجع قضائي و اداري مذكور فقط شخصي مالك ملك، شناخته مي شود كه در دفتر املاك سازمان ثبت اسناد و املاك كشور كه از اين پس در اين قانون «سازمان» ناميده مي شود، ملك به نام او به ثبت رسيده يا از مالك رسمي به ارث برده باشد.

تبصره ۱- دعواي تنفيذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غيرمنقول، در مواردي كه ثبت فسخ مستلزم راي مرجع قضايي يا داوري است، مشروط بر اينكه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمي ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعواي تنفيذ فسخ اقدام شود، مسموع است هر چند فسخ ثبت نشده باشد.
سامانه ثبت الكترونيك اسناد بايد به گونه اي طراحي گردد كه اگر طرفين قرارداد شرط كنند منتقل اليه تا پايان مهلت اعمال حق فسخ يا موعد پرداخت ثمن و يا تا موعد ديگري كه مورد توافق طرفين بوده حق انجام اعمال حقوقي موضوع اين ماده را ندارد، امكان انتقال مورد معامله، در مهلت تعيين شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقل اليه مورد معامله را قبل از ثبت فسخ يا انفساخ به شخص ثالثي به صورت رسمي منتقل كرده باشد و در عمل حقوقي بعدي، وي حق فسخ نداشته باشد و يا معامله، اقاله نشده باشد، اين انتقال در حكم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ يا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدي نيست كه در اين صورت دارنده حق فسخ مزبور به قيمت روز مال غيرمنقول، به منتقل اليه مذكور رجوع خواهد كرد.
چنانچه منتقل اليه حق فسخ داشته باشد يا به هر نحو عين مال به ملكيت وي درآمده باشد، عين مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد مي گردد.

تبصره ۲ – ميزان ماليات، حق الثبت و حق التحرير بر تنظيم وكالت بلاعزل انتقال مالكيت در خصوص اموال غيرمنقول موضوع اين ماده در دفاتر اسناد رسمي معادل تنظيم سند رسمي انتقال ملك است و چنانچه ظرف نه ماه از تاريخ تنظيم وكالتنامه، اموال مذكور منتقل شود، سند رسمي انتقال بدون نياز به پرداخت مجدد ماليات نقل و انتقال ملك و حق الثبت تنظيم مي شود.

تبصره ۳ – مرجع صدور گواهي حصر وراثت مكلف است، پس از صدور گواهي مذكور، يك نسخه از آن را به صورت آني در سامانه ثبت الكترونيك اسناد جهت درج در دفتر الكترونيك املاك بارگذاري نمايد.

تبصره 4- مفاد اين ماده در خصوص اموال غيرمنقولي كه پس از لازم الاجرا شدن اين قانون سند مالكيت حدنگار براي آنها صادر مي شود، از تاريخ صدور سند مالكيت مذكور، مجري است، هر چند سامانه موضوع ماده (10) اين قانون راه اندازي نشده باشد.

تبصره 5 – دعاوي مربوط به مستندات اعمال حقوقي موضوع اين ماده (و نيز ملكيت و حق) كه قبل از لازم الاجراء شدن اين قانون محقق شده و به ثبت نرسيده، در صورتي قابل استماع است كه قطعيت اين مستندات مطابق آيين نامه اي كه به تصويب رئيس قوه قضائيه مي رسد و به تشخيص وي محرز باشد.

تبصره ۶- مرجع قضائي در دعواي استرداد عوض يا عوضين اعمال حقوقي ثبت نشده موضوع اين ماده، در صورت احراز تسليم عوض يا تبادل عوضين، حكم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز، دعوا را رد مي كند.

ماده ۲- دفاتر اسناد رسمي مكلفند به درخواست طرفين معامله، اسناد مربوط به قراردادهاي خصوصي اشخاص در خصوص اموال غيرمنقول از قبيل تعهد به بيع، قولنامه، مبايعه نامه و امثال آن را تنظيم و ثبت نمايند. در اين صورت بايد مبلغ دقيق ثمن مورد توافق طرفين و همچنين شروط مورد نظر آنها اعم از پيش بيني اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پيش بيني انحلال و فسخ يا اسقاط آن با رعايت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانوني از قبيل حق الثبت، حق التحرير و هزينه دادرسي قراردادهاي مذكور تابع حكم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون ماليات هاي مستقيم اصلاحي 1394/4/31 (ارزش معاملاتي) مي باشد.

ماده ۳- دلالان معاملات املاك اعم از مشاوران املاك و بنگاههاي معاملات ملكي مكلفند پس از مذاكره مقدماتي، نسبت به درج پيش نويس قرارداد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد اقدام و پيش نويس مذكور را جهت تنظيم سند رسمي به دفاتر اسناد رسمي منعكس نمايند. اين امر مانع مراجعه مستقيم مردم به دفاتر اسناد رسمي نيست. چگونگي اتصال به سامانه مذكور و ارتباط دلالان معاملات املاك اعم از مشاوران املاك و بنگاههاي معاملات ملكي با دفاتر اسناد رسمي و تقسيم اسناد بين دفاتر مذكور به موجب آيين نامه اي است كه ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون توسط سازمان با همكاري وزارتخانه هاي صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازي تهيه مي شود و به تصويب رئيس قوه قضائيه مي رسد.

تبصره 1- تعرفه دلالان معاملات املاك اعم از مشاوران املاك و بنگاههاي معاملات ملكي بايد با رعايت ضوابط و معيارهاي زير ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون به پيشنهاد مشترك سازمان، وزارتخانه هاي دادگستري، راه و شهرسازي و صنعت، معدن و تجارت و تصويب هيأت وزيران تعيين شود:
1- تعرفه بر اساس ضريبي از ارزش معاملاتي املاك موضوع ماده (64) قانون مالياتهاي مستقيم تعيين شود.
2- ميانگين سالانه حجم پيش نويس قراردادهاي به ثبت رسيده موضوع اين ماده در هر منطقه جغرافيايي بر تعيين تعرفه به صورت پلكاني نزولي اثرگذار باشد.
3- مبلغ سقف تعرفه دريافتي در هر معامله تعيين شود.
در هر حال قيمت روز مورد معامله در تعيين ميزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دريافت هر مبلغي حتي با توافق طرفين معامله يا هر يك از آنها تحت هر عنوان از جمله حق التحرير يا حق الزحمه درج پيش نويس قرارداد در سامانه موضوع اين ماده، ممنوع است و متخلف با حكم شعب سازمان تعزيرات حكومتي به جزاي نقدي معادل سه برابر مبلغ دريافتي محكوم مي شود.

تبصره ۲- سازمان مكلف است ظرف يك سال از لازم الاجرا شدن اين قانون، امكان دسترسي دلالان معاملات املاك و اشخاص حقيقي و حقوقي به سامانه ثبت الكترونيك اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقي موضوع ماده (۱) اين قانون، فقط در قالب قراردادهاي يكسان و نمونه (بدون امكان كاهش يا افزايش شروط قراردادي توسط متعاملين و دلالان معاملات املاك) در مورد املاك داراي سند رسمي فراهم كند. متعاملين در صورتي كه قصد ثبت عمل حقوقي خارج از قالبهاي مذكور را داشته باشند مي توانند به دفاتر اسناد رسمي مراجعه نمايند.

تبصره ۳- انجام هرگونه عمل حقوقي في مابين متعاملين صرفاً در چارچوب مفاد ماده (۱) اين قانون معتبر است.

ماده ۴- دفاتر اسناد رسمي موظفند هنگام ثبت هر گونه نقل و انتقال راجع به عين (عرصه و اعيان) و يا حق واگذاري محل (حق كسب و پيشه يا سرقفلي يا حقوق ناشي از موقعيت تجاري و اداري) اعم از اينكه توأم با انتقال مالكيت باشد يا جدا از آن، ماليات نقل و انتقال قطعي املاك را به مأخذ ارزش معاملاتي به نرخ پنج درصد (5%) و ماليات نقل و انتقال حق واگذاري محل را به مأخذ وجوه دريافتي اعلامي مالك يا صاحب حق در تاريخ انتقال به نرخ دو درصد (2%) محاسبه و نسبت به اخذ آن از ذي نفع از طريق سامانه پرداخت الكترونيك، اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الكترونيك اسناد قيد نمايند.

تبصره ۱- در صورتي كه وجوه دريافتي اعلامي معامله حق واگذاري محل، كمتر از بيست و پنج برابر ارزش معاملاتي ملك موضوع ماده (۶۴) قانون ماليات هاي مستقيم باشد، رقم مذكور مأخذ محاسبه ماليات است.

تبصره ۲- وزارت امور اقتصادي و دارايي مكلف است ميزان ارزش معاملاتي املاك موضوع ماده (۶۴) قانون ماليات هاي مستقيم را به صورت آني از طريق سامانه ثبت الكترونيك اسناد به دفاتر اسناد رسمي اعلام نمايد، در غير اين صورت سردفتر، مجاز به تنظيم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقل اليه تعهدي در خصوص ماليات نقل و انتقال ملك ندارند.

ماده ۵- سازمان تأمين اجتماعي مكلف است حداكثر ظرف يك سال از لازم الاجرا شدن اين قانون با اتصال به سامانه ثبت الكترونيك اسناد، نسبت به اعلام آني ميزان بدهي شخص واگذار كننده ملك در خصوص ملك مورد معامله، موضوع ماده (۳۷) قانون تأمين اجتماعي مصوب 1354/4/3 با اصلاحات و الحاقات بعدي به منظور وصول آن از طريق دفاتر اسناد رسمي اقدام نمايد، در غير اين صورت سردفتر مكلف است به درخواست متعاملين، سند رسمي انتقال ملك را تنظيم نمايد. در فرض أخير، منتقل اليه و سردفتر هيچ مسؤوليتي در قبال اين بدهي ندارند. اين امر مانع مراجعه سازمان تأمين اجتماعي به انتقال دهنده ملك نيست.

ماده 6- كليه دستگاههاي اجرائي كه طبق قوانين، نقل و انتقال ملك منوط به اعلام نظر آنها شده است، مكلفند حداكثر ظرف يك سال پس از لازم الاجرا شدن اين قانون با اتصال به سامانه ثبت الكترونيك اسناد، نسبت به اعلام پاسخ استعلام به صورت آني اقدام نمايند. عدم ارسال پاسخ استعلام به طريق مذكور به منزله جواز انجام معامله تلقي و سند رسمي انتقال ملك به درخواست متعاملين توسط سردفتر اسناد رسمي تنظيم مي شود.

تبصره ۱ – مقامات و كاركنان متخلف از حكم اين ماده، به مجازات مقرر در بند «د» ماده (۹) قانون رسيدگي به تخلفات اداري مصوب 1372/9/7 محكوم مي شوند.

تبصره ۲- در مورد نقل و انتقال املاك واقع در پلاكهاي ثبتي اصلي كه مفاد ماده (۳) قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور مصوب 1393/11/12 در آن پلاك اصلي به صورت كامل اجرا نگرديده است، حسب مورد، مهلت اعلام نظر وزارتخانه هاي جهاد كشاورزي يا راه و شهرسازي حداكثر يك ماه است.

ماده ۷- دفاتر اسناد رسمي موظفند براي دريافت وجوه دولتي و عمومي كه وصول آن طبق مقررات قانوني بر عهده آنهاست، حقوق متعلقه را از طريق سامانه الكترونيكي مورد تأييد سازمان به صورت آني به حساب يا حساب هايي كه نزد خزانه داري كل كشور معين مي شود واريز نمايند.
آيين نامه اجرائي اين ماده ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن اين قانون بوسيله سازمان با همكاري وزارت امور اقتصادي و دارايي تهيه مي شود و به تصويب هيأت وزيران مي رسد.

ماده 8- مراجع قضائي، كميسيون ها، شوراها و ساير مراجع ذي صلاحي كه به موجب قوانين براي رسيدگي به امور ابنيه و املاك و اراضي تعيين شده اند، مكلفند تصميمات و آراي قطعي مربوط به ايجاد و سلب هرگونه حق عيني و همچنين آراي قطعي صادره در خصوص تغيير كاربري يا تخريب بنا در مورد هر پلاك ثبتي را با ذكر مختصات جغرافيايي موضوع رأي، از طريق سامانه به صورت آني به سازمان اعلام نمايند.
سازمان موظف است اطلاعات مذكور را آني در دفتر الكترونيك املاك درج نمايد. تخلف از حكم اين ماده موجب محكوميت به يكي از مجازات هاي تعزيري درجه شش موضوع ماده (19) قانون مجازات اسلامي مصوب 1392/2/1 مي شود.

تبصره – چنانچه در نتيجه تخلف از اين ماده، خسارتي به دارنده سند رسمي وارد شود، متخلف با رعايت قواعد ضمان قهري مسؤول جبران خسارات وارده به زيان ديده است.

ماده ۹- هر يك از قضات يا مأموران دولتي يا عمومي كه به مفاد اسناد رسمي از جمله موضوع ماده (۱) اين قانون ترتيب اثر ندهند، به يكي از مجازات هاي تعزيري درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامي محكوم مي شوند و چنانچه در اثر تخلف مأموران يا قضات به دارندگان يا ذي نفعان اسناد رسمي خسارتي وارد شود، متخلف با رعايت قواعد ضمان قهري مسؤول جبران خسارات وارده به زيان ديده است.

ماده 10- سازمان مكلف است، ظرف يك سال از تاريخ ابلاغ اين قانون، سامانه اي را با عنوان “ساماندهي اسناد غيررسمي” جهت ثبت ادعاهاي راجع به مالكيت عين، مالكيت منافع بيش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غيرمنقول و مستندات مربوط به آن كه قبل از راه اندازي سامانه مذكور ايجاد شده و فاقد سند رسمي هستند، ايجاد نمايد.
مدعيان مذكور مكلفند ظرف دو سال از تاريخ راه اندازي اين سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهاي خود در سامانه مذكور و ظرف دو سال از تاريخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظيم سند رسمي يا طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسمي يا دعواي مرتبط در مراجع قضائي يا هر امر قانوني لازم ديگر به منظور اخذ سند رسمي مالكيت، اقدام و مدرك مربوط را در سامانه درج نمايند. پس از اقدام متقاضي، مراجع قانوني مربوط مكلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضي و نيز نتيجه آن را در سامانه موضوع اين ماده درج نمايند. پس از مهلت مزبور هيچ ادعايي در سامانه قابل ثبت نيست. در صورت انقضاي مواعد فوق الذكر و عدم اقدام قانوني مدعيان مذكور، ادعاهاي مزبور عليه اراضي عمومي و دولتي از جمله اراضي ملي، موات، خالصه، مستحدث و ساحلي و همچنين عليه اشخاص ثالث با حسن نيت (بي اطلاع از معاملات معارض قبلي) دارنده سند رسمي، قابل استناد، استماع و معارضه نيست.
با وجود اين، مدعي مذكور مي تواند براي مطالبه قيمت مال غيرمنقول خود به نرخ روز حسب مورد به اشخاص ثالثي كه عالماً نسبت به بارگذاري ادعاهاي مستند به اسناد جعلي يا خلاف واقع در سامانه اقدام كرده اند، يا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وي اقدام كرده اند يا يد ما قبل خود رجوع كند. دادگاهها مكلفند دعواي مطالبه قيمت روز مال غيرمنقول را در اين موارد بپذيرند. راه اندازي رسمي سامانه موضوع اين ماده به دستور رئيس قوه قضائيه در روزنامه رسمي اعلان عمومي مي گردد.

تبصره ۱- درج ادعاها و مستندات آن در سامانه موضوع اين ماده منوط به درج پلاك ثبتي و نقشه داراي مشخصات جغرافيايي (يو.تي. ام) ابنيه، اراضي و املاك موضوع ادعا پس از احراز هويت (از طريق سامانه ثناي قوه قضائيه) مي باشد. در صورت درج مشخصات جغرافيايي و عدم درج پلاك ثبتي، سازمان موظف است بر اساس نقشه حاوي مشخصات جغرافيايي پلاك ثبتي را مشخص كند.

تبصره 2- رسيدگي به ادعاهاي ثبت شده در سامانه كه حسب مورد مشمول قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي مصوب 1390/9/20 يا مشمول بند (2) ماده (1) قانون الحاق موادي به قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن مصوب 1388/12/2 هستند، به استثناي موارد مذكور در تبصره (3) اين ماده، بر اساس قوانين مذكور صورت گرفته و حسب مورد، منوط به استعلام از وزارتخانه هاي جهاد كشاورزي يا راه و شهرسازي است. پس از انقضاي مواعد مذكور در اين ماده، تقاضاي جديد صرفاً در صورتي پذيرفته مي شود كه هيچ ادعائي توسط اشخاص ثالث در سامانه موضوع اين ماده در خصوص ملك مورد ادعا و نيز هيچ معامله رسمي ناقل مالكيتي در خصوص پلاك ثبتي مذكور در سامانه ثبت الكترونيك اسناد ثبت نشده باشد، در غير اين صورت تقاضا توسط هيأتهاي موضوع قوانين مذكور پذيرفته نمي شود. در صورتي كه كليه ادعاهاي ثبت شده قبلي رد شوند، تقاضاي جديد به موجب قوانين مذكور قابل پذيرش است.

تبصره ۳ – بنياد مسكن انقلاب اسلامي و وزارت جهاد كشاورزي (سازمان امور اراضي كشور) مكلفند حسب مورد در خصوص اراضي و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادي روستاها و اراضي زراعي و باغهاي خارج از محدوده قانوني شهرها، ضمن شناسايي متصرفان املاك مذكور، نسبت به تهيه نقشه داراي مختصات جغرافيايي (يو.تي. ام) اقدام نموده و پس از استعلام از سازمان منابع طبيعي و آبخيزداري كشور و سازمان ملي زمين و مسكن مبني بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضي عمومي، از جمله اراضي ملي، منابع طبيعي، اراضي مستحدث و موات، مراتب را جهت صدور سند مالكيت به سازمان اعلام كنند. سازمان موظف است نقشه هاي مذكور را در هر پلاك اصلي منضم به اسامي متصرفين قانوني قطعات شناسايي شده، جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع اين ماده، درج و نيز در محل الصاق نمايد. در صورتي كه اشخاص ذي نفع، به نقشه مذكور يا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند بايد ظرف شش ماه از تاريخ بارگذاري، اعتراض خود را در سامانه ثبت نمايند. معترض مكلف است ظرف يك ماه از تاريخ ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح تقديم و گواهي تقديم دادخواست را در سامانه درج نمايد. در اين صورت صدور سند مالكيت، موكول به حكم قطعي دادگاه خواهد بود. در صورتي كه اعتراض در مهلت قانوني واصل نگردد يا معترض، گواهي تقديم دادخواست را ارائه نكند، اداره ثبت محل مكلف به صدور سند مالكيت براي متصرف قانوني است.

تبصره 4- وزارت راه و شهرسازي و بنياد مسكن انقلاب اسلامي مكلفند پس از تخصيص زمين با هدف انتقال با رعايت قوانين و مقررات مربوط به واگذاري زمينهاي دولتي و رعايت قرارداد في مابين دستگاههاي موضوع اين تبصره و متقاضي تخصيص زمين از جمله متقاضيان آسيب ديده از حوادث طبيعي، ظرف يك سال از تاريخ انجام كامل تعهدات قراردادي واگذارشونده جهت انجام تكاليف قانوني مذكور در ماده (1) اين قانون اقدام نمايند.

تبصره 5- شخصي كه با علم به عدم استحقاق رأساً يا توسط ديگري اقدام به درج سند عادي در سامانه موضوع اين ماده نمايد، به جزاي نقدي معادل بيست درصد (20%) قيمت روز ملك محكوم خواهد شد. چنانچه در اين راستا جرمي از قبيل جعل اسناد يا تباني براي بردن يا انتقال مال غير نيز واقع شود، مرتكب علاوه بر جزاي نقدي مذكور، به مجازات مقرر براي جرائم ارتكابي نيز محكوم مي شود.

تبصره 6- چنانچه در سامانه موضوع اين ماده در رابطه با واحدي از يك آپارتمان، ادعاي مالكيت درج شده و يكي از كميسيون هاي ماده (99) و ماده (100) قانون شهرداري در خصوص آن، رأي به أخذ جريمه صادر يا رأي مذكور به دليل عدم پرداخت جريمه منجر به صدور رأي تخريب بنا شده باشد؛ حسب مورد شهرداري ها، بخشداري ها و دهياري ها مكلفند گواهي پايان كار ساختمان را صادر نمايند وليكن ميزان و علت جريمه قسمت مشترك و جريمه هاي قسمت هاي اختصاصي بايد در گواهي پايان كار ذكر شود.
سازمان موظف است در سند مالكيت تفكيكي هر واحد، ميزان و علت جريمه قسمتهاي اختصاصي و همچنين قسمتهاي مشترك به نسبت مساحت اختصاصي را ذكر نمايد. در اين صورت، تنظيم سند انتقال مالكيت به غير، صرفاً در صورت پرداخت جريمه ذكر شده در هر سند به قيمت تعديل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران امكان پذير است. صدور سند مالكيت مانع از اجراي رأي صادره از كميسيون هاي مذكور و اعمال قوانين و مقررات مرتبط با شهرداري ها نمي باشد.
اگر أخذ گواهي پايان كار براي آن آپارتمان منوط به انجام اقدامات و اصلاحاتي غير از پرداخت جريمه باشد، سازمان مكلف است سند مالكيت هر واحد را صرفاً در صورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصي آن واحد و پرداخت سهم واحد مذكور از هزينه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمتهاي مشترك صادر نمايد. نحوه تعيين و وصول هزينه و انجام اقدامات و اصلاحات قسمتهاي مشترك به موجب آيين نامه اي است كه با همكاري وزارتخانه هاي كشور و راه و شهرسازي و بنياد مسكن انقلاب اسلامي تهيه مي شود و به تصويب هيأت وزيران مي رسد. در صورتي كه يك واحد ساختماني داراي حكم قلع و قمع كامل باشد، صدور سند مالكيت براي آن واحد، ممنوع است و صرفاً بايد نام متصرف قانوني آن واحد در اختيار سازمان قرار گيرد.

تبصره ۷- چنانچه در خصوص يك مال غيرمنقول در سامانه موضوع اين ماده، ادعائي، ثبت و آن ادعا نزد مرجع صالح اثبات شده باشد، صدور سند مالكيت براي آن مال غيرمنقول بدون تسويه بدهي هاي مرتبط با آن مال غيرمنقول به نهادهاي عمومي و دولتي از قبيل بدهي هاي موضوع بند «ج» ماده (۱) قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي مصوب 1385/5/24 با اصلاحات و الحاقات بعدي و تبصره ماده (٧۴) قانون شهرداري مصوب 1344/4/11 با اصلاحات و الحاقات بعدي، بلامانع است. تنظيم سند انتقال مالكيت به غير صرفاً پس از تسويه بدهي هاي مذكور امكان پذير است. بستانكار حق دريافت طلب خود به قيمت تعديل شده مطابق نرخ شاخص سالانه قيمتي بانك مركزي جز در مواردي كه عرفاً تغييرات جزئي در ارزش پول ايجاد شده باشد را دارد.

تبصره 8- كليه دستگاههاي اجرائي و واحدهاي مذكور در ماده (29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران مكلفند، حداكثر تا دو سال پس از راه اندازي سامانه موضوع اين ماده، در خصوص اموال غيرمنقول عمومي و دولتي از جمله اراضي ملي، موات، خالصه، مستحدث و ساحلي كه مطابق قانون متعلق به دولت جمهوري اسلامي ايران بوده و تصدي آن اراضي بر عهده آنان است و هنوز سند رسمي آنها صادر نگرديده است، ادعاها و مدارك مربوط را در سامانه موضوع اين ماده ثبت نمايند. عدم ثبت ادعا و مدارك در اين سامانه، نافي مالكيت دستگاهها و واحدهاي مذكور نيست. مقامات و كاركنان متخلف از حكم اين تبصره به مجازات مقرر در بند «د» ماده (9) قانون رسيدگي به تخلفات اداري محكوم مي شوند. مفاد اين تبصره نسبت به سازمان اوقاف و امور خيريه در خصوص موقوفات عام غيرمنقول و دستگاههاي زير نظر ولي فقيه در خصوص اموال غيرمنقول در اختيار آنان از جمله مجهول المالك، بلاصاحب، ارث بلاوارث، اعراضي، رهاشده، اموال غيرمنقول غائبين مفقودالاثر، اموال غيرمنقول حاصل از تخميس و خروج از ذمه و اجراي اصل (49) قانون اساسي جاري است.
آيين نامه اجرائي اين تبصره ظرف شش ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون به پيشنهاد وزارتخانه هاي راه و شهرسازي و جهاد كشاورزي به تصويب هيأت وزيران مي رسد.

تبصره ۹- سازمان مكلف است، در اجراي قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور براي كليه قطعات اراضي كشاورزي كه تا زمان ابلاغ اين قانون داراي تصرفات مفروز و قانوني بوده و با تأييد وزارت جهاد كشاورزي داراي بهره برداري كشاورزي باشد و متقاضي أخذ سند مالكيت، خود يا افراد تحت تكفل وي، مالك هيچ يك از اراضي كشاورزي مجاور نباشد، با هر مساحتي سند مفروز حدنگار با قيد كاربري كشاورزي صادر كند. پس از صدور سند مالكيت حدنگاري موضوع اين تبصره، هر گونه افراز، تقسيم و تفكيك اراضي مذكور، مشمول قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي مصوب 1385/11/21 مجمع تشخيص مصلحت نظام مي شود و تنظيم سند اعمال حقوقي موضوع ماده (۱) اين قانون در خصوص اراضي با كاربري كشاورزي منوط به اخذ تأييديه از وزارت جهاد كشاورزي مبني بر حفظ كاربري و بهره برداري كشاورزي است.
تنظيم سند اعمال حقوقي مزبور به صورت مشاع در اراضي كشاورزي تنها در موارد زير مجاز است:
۱- مالكيت مالك، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالك از كل زمين كشاورزي، كمتر از مساحت حد نصاب باشد، مشروط به آنكه عمل حقوقي صرفاً راجع به تمام سهم مشاع و به طرفيت تنها يك شخص باشد.
۲- مالكيت مالك، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالك از كل زمين كشاورزي بالاتر از حد نصاب باشد. مشروط به آنكه در نتيجه عمل حقوقي هيچ سهم مشاعي از كل ملك با مساحت پايين تر از حد نصاب ايجاد نگردد.
۳- مالكيت مالك، مفروز و عمل حقوقي منجر به ايجاد سهم مشاع شود، مشروط به آنكه در نتيجه عمل حقوقي، هيچ سهم مشاعي از كل ملك با مساحت پايين تر از حد نصاب ايجاد نگردد.
۴- چنانچه انتقال سهم مشاع از يك قطعه واحد به شريك همان قطعه باشد.
سازمان امور اراضي كشور مكلف است ظرف يكسال از لازم الاجرا شدن اين قانون كليه سوابق لازم اعم از نقشه ها و مستندات مربوط به اجراي اين تبصره را در اختيار سازمان قرار دهد. از تاريخ راه اندازي سامانه موضوع اين ماده ارائه هر گونه خدمات توسط وزارت جهاد كشاورزي و ساير دستگاههاي ذيربط منوط به ارائه تاييديه سازمان مبني بر انجام اقدامات مذكور در اين ماده جهت اخذ سند رسمي يا ارائه سند حدنگاري كشاورزي توسط متقاضي است.

تبصره ۱۰- اشخاص فاقد سند رسمي موضوع اين ماده، با رعايت كليه شرايط زير حداكثر تا ۸ سال پس از راه اندازي سامانه ساماندهي اسناد غيررسمي مي توانند صرفاً در سامانه مذكور، اعمال حقوقي موضوع ماده (۱) اين قانون را انجام دهند، در غير اين صورت مشمول ضمانت اجراي مقرر در ماده (۱) اين قانون مي شوند.
اين سامانه بايد به گونه اي طراحي شود كه به طور صريح، در زمان انجام عمل حقوقي، عدم انتقال رسمي مالكيت و امكان ابطال آن، به منتقل اليه اعلام و در سامانه درج شود:
۱- كليه اقدامات مذكور در صدر اين ماده (شامل ثبت ادعا و اقدام قانوني لازم براي دريافت سند رسمي مالكيت) انجام شده باشد.
۲- ادعاي ثبت شده در سامانه، توسط مراجع ذيصلاح رد نشده يا منجر به صدور سند مالكيت نشده باشد.
۳- ادعاي ثبت شده در سامانه، در خصوص مال غيرمنقول داراي سند حدنگار نباشد.
۴- پاسخ استعلام مالكيت – حسب مورد از وزارتخانه هاي جهاد كشاورزي يا راه و شهرسازي- با رعايت مفاد تبصره (۲) ماده (۶) اين قانون، به منتقل اليه اعلام و در قرارداد درج شود. عدم پاسخ به استعلام در مهلت مذكور مانع انجام عمل حقوقي نيست.
آيين نامه اجرائي اين تبصره ظرف شش ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون توسط سازمان تهيه مي شود و به تصويب رئيس قوه قضائيه مي رسد.

تبصره ۱۱ – آيين نامه اجرائي اين ماده و تبصره هاي (۱) و (۲) آن ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون توسط سازمان تهيه مي شود و به تصويب رئيس قوه قضائيه مي رسد. همچنين آيين نامه هاي اجرائي تبصره هاي (۳)، (۴) و (۶) اين ماده ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن اين قانون توسط سازمان با همكاري وزارتخانه هاي راه و شهرسازي و جهاد كشاورزي و بنياد مسكن انقلاب اسلامي تهيه مي شود و به تصويب هيأت وزيران مي رسد.

ماده ۱۱- دلالان معاملات املاك (اعم از مشاوران املاك و بنگاههاي معاملات ملكي) نمي توانند در معاملات موضوع ماده (۱) اين قانون، مبادرت به تنظيم سند عادي قرارداد نمايند. متخلفان از حكم اين ماده، با حكم قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالي دريافتي و جريمه اي معادل سه برابر آن، به تعليق پروانه كسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالي دريافتي و جريمه اي معادل شش برابر آن و تعليق پروانه كسب به مدت يك سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات أخيرالذكر، به ابطال پروانه كسب محكوم مي شوند.

ماده ۱۲- ساعت كار دفاتر اسناد رسمي با توجه به مقتضيات هر محل و حجم معاملات به گونه اي كه كمتر از (۴۴) ساعت در هفته نباشد و به طور متعارف در طول ساعات روز براي ثبت معاملات در دسترس باشند توسط سازمان تعيين مي شود.

ماده ۱۳- در صورتي كه معامله رسمي انجام شده ابطال شود، شخصي كه بطلان مستند به او باشد، با رعايت قواعد ضمان قهري مسؤول جبران خسارات وارده به زيان ديده است. سازمان موظف است در صورت تقاضاي طرفين معاملات موضوع ماده (۱) اين قانون با اخذ حق بيمه از طرفين معامله نقل و انتقال مالكيت، مسؤوليت موضوع اين ماده را نزد يكي از شركتهاي بيمه، بيمه نمايد.
اين امر، با رعايت قواعد ضمان قهري مانع مراجعه حسب مورد شركت بيمه يا زيان ديده به شخصي كه بطلان مستند به او است نمي باشد. نحوه تعيين حق بيمه با پيشنهاد مشترك سازمان و بيمه مركزي جمهوري اسلامي ايران به تصويب هيأت وزيران مي رسد.

ماده 14- سازمان مكلف است براي املاكي كه دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهاي هر طبقه توسط مراجع قانوني صادركننده پروانه ساختماني صادر شده است، امكان تنظيم سند رسمي تقسيم نامه بين مالكان را در سامانه ثبت الكترونيك اسناد فراهم سازد و براي هر واحد آن دستور نقشه شناسه يكتا تخصيص دهد. تنظيم سند رسمي اعمال حقوقي موضوع ماده (1) اين قانون صرفاً با استفاده از شناسه يكتا مذكور امكان پذير است.
سازمان مكلف است در صورت انقضاي مهلت اتمام عمليات ساختماني مندرج در پروانه ساختماني، مراتب انقضاي مهلت مذكور را به منتقل اليه در استعلام ثبتي اطلاع دهد. صدور سند مالكيت تفكيكي براي اين واحدها منوط به ابطال شناسه هاي يكتاي مذكور خواهد بود.

تبصره 1- مراجع صادركننده پروانه ساختماني مكلفند دستور نقشه موضوع اين ماده را كه شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهاي هر طبقه است به تقاضاي مالك و با رعايت قوانين و مقررات شهرسازي صادر كنند.

تبصره 2- سازمان مكلف است، ظرف شش ماه از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون دسترسي ثبت آني دستور نقشه، پروانه ساختماني و گواهي پايان كار عمليات ساختماني را براي مراجع قانوني صادركننده پروانه ساختماني، در سامانه ثبت الكترونيك اسناد ايجاد نمايد. پس از ايجاد دسترسي مذكور، صرفاً دستور نقشه، پروانه يا گواهي پايان كاري كه از مراجع قانوني صادركننده پروانه ساختماني در سامانه ثبت الكترونيك اسناد، ثبت شده است، در صدور اسناد مالكيت قابل استناد است.

تبصره ۳- آيين نامه اجرائي اين ماده توسط سازمان با همكاري وزارتخانه هاي كشور و راه و شهرسازي تهيه مي شود و به تصويب هيأت وزيران مي رسد.

ماده 15- از تاريخ لازم الاجراشدن اين قانون ماده (187) قانون ماليات هاي مستقيم مصوب 1366/12/3 با اصلاحات و الحاقات بعدي، ماده (73) قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310/12/26 با اصلاحات و الحاقات بعدي و ماده (62) قانون احكام دائمي برنامه هاي توسعه كشور مصوب 1395/11/10 با اصلاحات و الحاقات بعدي، نسخ و اصلاحات زير در قانون پيش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12 با اصلاحات بعدي انجام مي شود:

1- ماده (1) به شرح زير اصلاح مي شود:
«ماده 1- هر قرارداد با هر عنواني كه به موجب آن مالك رسمي زمين با شخص ديگري مبادرت به مشاركت در ساخت نمايد يا هر قراردادي كه به موجب آن شخصي در برابر ديگري متعهد به ساخت و تحويل واحد ساختماني مشخص گردد و نيز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشي از قراردادهاي مذكور، پيش فروش ساختمان محسوب مي شود.»

2- بند (3) ماده (2) به شرح زير اصلاح مي شود:
«3- متن پروانه ساختماني صادرشده از مراجع ذي صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پيوست قرارداد»

۳- در بند (۴) ماده (۲) عبارت «و شناسنامه فني هر واحد» و در بند (۱۱) ماده (۲) عبارت «و (۲۰)» و در ماده (١۴) عبارت «با كسب نظر هيأت داوري مندرج در ماده (۲۰) اين قانون» و در ماده (۲۳) عبارت «يا بدون أخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي» حذف مي شود. همچنين بند (۱۰) ماده (۲) و بندهاي (۲) و (۴) ماده (۴) و تبصره آن و مواد (۲۰) و (۲۱) حذف مي شوند.

قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و بيست و هشت تبصره در جلسه علني روز يكشنبه مورخ 1401/9/6 مجلس شوراي اسلامي، تصويب و در تاريخ 1403/02/26 از سوي مجمع تشخيص مصلحت نظام، ماده (1) و تبصره هاي (1)، (4)، (5) و (6) آن، ماده (3) و تبصره (3) آن، ماده (10) و تبصره هاي (2)، (7)، (8)، (9) و (10) آن موافق با مصلحت نظام تشخيص داده شد.

رئيس مجلس شوراي اسلامي – محمدباقر قاليباف

سامانه ساغر سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول, که در بالا قید شد

ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

سازمان مکلف است، ظرف یک ‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.
مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به‌منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعائی در سامانه قابل ثبت نیست. در ‌صورت انقضای مواعد فوق ‌ الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی‌اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.
با وجود این، مدعی مذکور می‌تواند برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول خود به نرخ روز حسب مورد به اشخاص ثالثی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کرده‌اند، یا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کرده‌اند یا ید ماقبل خود رجوع کند. دادگاه‌ها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در این موارد بپذیرند. راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع این ماده به دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی می‌گردد.

تبصره 1- درج ادعاها و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده منوط به درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (یو.تی.ام) ابنیه، اراضی و املاک موضوع ادعا پس از احراز هویت (از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه) می‌باشد. درصورت درج مشخصات جغرافیایی و عدم درج پلاک ثبتی، سازمان موظف است براساس نقشه حاوی مشخصات جغرافیایی، پلاک ثبتی را مشخص کند.

تبصره 2- رسیدگی به ادعا‌های ثبت شده در سامانه که حسب مورد مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390/09/20 یا مشمول بند (2) ماده (1) قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388/12/02 هستند، به‌استثنای موارد مذکور در تبصره (3) این ماده، بر اساس قوانین مذکور صورت گرفته و حسب مورد، منوط به استعلام از وزارتخانه ‌ های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی است. پس از انقضای مواعد مذکور در این ماده، تقاضای جدید صرفاً در‌صورتی پذیرفته می ‌ شود که هیچ ادعائی توسط اشخاص ثالث در سامانه موضوع این ماده در‌ خصوص ملک مورد ادعا و نیز هیچ معامله رسمی ناقل مالکیتی در‌خصوص پلاک ثبتی مذکور در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد، در غیر این ‌ صورت تقاضا توسط هیات‌های موضوع قوانین مذکور پذیرفته نمی‌شود. در صورتی که کلیه ادعاهای ثبت شده قبلی رد شوند، تقاضای جدید به موجب قوانین مذکور قابل پذیرش است.

تبصره 3- بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی کشور) مکلفند حسب مورد در‌ خصوص اراضی و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادی روستاها و اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده قانونی شهرها، ضمن شناسایی متصرفان املاک مذکور، نسبت به تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) اقدام نموده و پس از استعلام از سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور و سازمان ملی زمین و مسکن مبنی بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضی عمومی، از جمله اراضی ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات، مراتب را جهت صدور سند مالکیت به سازمان اعلام کنند. سازمان موظف است نقشه‌های مذکور را در هر پلاک اصلی منضم به اسامی متصرفین قانونی قطعات شناسایی شده، جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع این ماده، درج و نیز در محل الصاق نماید. در‌صورتی که اشخاص ذی‌نفع، به نقشه مذکور یا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند باید ظرف شش ماه از تاریخ بارگذاری، اعتراض خود را در سامانه ثبت نمایند. معترض مکلف است ظرف یک­ماه از تاریخ ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را در سامانه درج نماید. در این صورت صدور سند مالکیت، موکول به حکم قطعی دادگاه خواهد بود. در‌ صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست را ارائه نکند، اداره ثبت محل، مکلف به صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی است.

تبصره 4- وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مکلفند پس از تخصیص زمین با هدف انتقال با رعایت قوانین و مقررات مربوط به واگذاری زمین‌های دولتی و رعایت قرارداد فی‌مابین دستگاه‌های موضوع این تبصره و متقاضی تخصیص زمین از جمله متقاضیان آسیب دیده از حوادث طبیعی، ظرف یک سال از تاریخ انجام کامل تعهدات قراردادی واگذارشونده جهت انجام تکالیف قانونی مذکور در ماده (1) این قانون اقدام نمایند.

تبصره 5- شخصی که با علم به عدم استحقاق راساً یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه موضوع این ماده نماید، به جزای نقدی معادل بیست درصد (20%) قیمت روز ملک محکوم خواهد شد. چنانچه در این راستا جرمی از قبیل جعل اسناد یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر نیز واقع شود، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات مقرر برای جرائم ارتکابی نیز محکوم می ‌ شود.

تبصره 6 – چنانچه در سامانه موضوع این ماده در رابطه با واحدی از یک آپارتمان، ادعای مالکیت درج شده و یکی از کمیسیون ‌ های ماده (99) و ماده (100) قانون شهرداری‌ در‌ خصوص آن، رای به اخذ جریمه صادر یا رای مذکور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رای تخریب بنا شده­باشد؛ حسب مورد، شهرداری‌ها، بخشداری ‌ ها و دهیاری ‌ ها مکلفند گواهی پایان‌کار ساختمان را صادر نمایند و لیکن میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمه‌های قسمت‌های اختصاصی باید در گواهی پایان‌کار ذکر شود.
سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمتهای اختصاصی و همچنین قسمتهای مشترک به نسبت مساحت اختصاصی را ذکر نماید. در این صورت، تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر، صرفاً در ‌صورت پرداخت جریمه ذکرشده در هر سند به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران امکان‌پذیر است. صدور سند مالکیت مانع از اجرای رای صادره از کمیسیون ‌ های مذکور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری‌ها نمی‌باشد.
اگر اخذ گواهی پایان ‌ کار برای آن آپارتمان منوط به انجام اقدامات و اصلاحاتی غیر از پرداخت جریمه باشد، سازمان مکلف است سند مالکیت هر واحد را صرفاً در صورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی آن واحد و پرداخت سهم واحد مذکور از هزینه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمتهای مشترک صادر نماید. نحوه تعیین و وصول هزینه و انجام اقدامات و اصلاحات قسمتهای مشترک به‌موجب آیین‌نامه‌ای است که با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می ‌ شود و به‌تصویب هیات وزیران می ‌ رسد. در ‌صورتی که یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع ‌و قمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً باید نام متصرف قانونی آن واحد، در اختیار سازمان قرار گیرد.

تبصره 7- چنانچه در خصوص یک مال غیرمنقول در سامانه موضوع این ماده، ادعائی، ثبت و آن ادعا نزد مرجع صالح اثبات شده­باشد، صدور سند مالکیت برای آن مال غیرمنقول بدون تسویه بدهی‌های مرتبط با آن مال غیرمنقول به نهادهای عمومی و دولتی از قبیل بدهی‌های موضوع بند «ج» ماده (1) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385/05/24 با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره ماده (74) قانون شهرداری مصوب 1334/04/11 با اصلاحات و الحاقات بعدی، بلامانع است. تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر صرفاً پس از تسویه بدهی‌های مذکور امکان‌پذیر است. بستانکار حق دریافت طلب خود به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه قیمتی بانک مرکزی جز در مواردی که عرفاً تغییرات جزئی در ارزش پول ایجاد شده باشد را دارد.

تبصره 8- کلیه دستگاه‌های اجرایی و واحدهای مذکور در ماده (29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مکلفند، حداکثر تا دو سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع این ماده، در خصوص اموال غیرمنقول عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی که مطابق قانون متعلق به دولت جمهوری اسلامی ایران بوده و تصدی آن اراضی بر عهده آنان است و هنوز سند رسمی آنها صادر نگردیده­است، ادعاها و مدارک مربوط را در سامانه موضوع این ماده ثبت نمایند. عدم ثبت ادعا و مدارک در این سامانه، نافی مالکیت دستگاه‌ها و واحدهای مذکور نیست. مقامات و کارکنان متخلف از حکم این تبصره به مجازات مقرر در بند «د» ماده (9) قانون رسیدگی به تخلفات اداری محکوم می‌شوند. مفاد این تبصره نسبت به سازمان اوقاف و امور خیریه در‌خصوص موقوفات عام غیرمنقول و دستگاه‌های زیر نظر ولی فقیه درخصوص اموال غیرمنقول در اختیار آنان از جمله مجهول المالک، بلاصاحب، ارث بلاوارث، اعراضی، رهاشده، اموال غیرمنقول غائبین مفقودالاثر، اموال غیرمنقول حاصل از تخمیس و خروج از ذمه و اجرای اصل (49) قانون اساسی جاری است.
آیین‌نامه اجرایی این تبصره ظرف شش ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون به پیشنهاد وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی به تصویب هیات وزیران می‌رسد.

تبصره 9- سازمان مکلف است، در اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی که تا زمان ابلاغ این قانون دارای تصرفات مفروز و قانونی بوده و با تایید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره ‌ برداری کشاورزی باشد و متقاضی اخذ سند مالکیت، خود یا افراد تحت تکفل وی، مالک هیچ‌یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد، با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند. پس از صدور سند مالکیت حدنگاری موضوع این تبصره، هرگونه افراز، تقسیم و تفکیک اراضی مذکور، مشمول قانون جلوگیری از خُردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 1385/11/21 مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌شود و تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون در خصوص اراضی با کاربری کشاورزی منوط به اخذ تاییدیه از وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری و بهره‌برداری کشاورزی است.
تنظیم سند اعمال حقوقی مزبور به صورت مشاع در اراضی کشاورزی تنها در موارد زیر مجاز است:
1- مالکیت مالک، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالک از کل زمین کشاورزی، کمتر از مساحت حد نصاب باشد، مشروط به آنکه عمل حقوقی صرفاً راجع به تمام سهم مشاع و به طرفیت تنها یک شخص باشد.
2- مالکیت مالک، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالک از کل زمین کشاورزی بالاتر از حد نصاب باشد مشروط به آنکه در نتیجه عمل حقوقی هیچ سهم مشاعی از کل ملک با مساحت پایین‌تر از حد نصاب ایجاد نگردد.
3- مالکیت مالک، مفروز و عمل حقوقی منجر به ایجاد سهم مشاع شود، مشروط به آنکه در نتیجه عمل حقوقی، هیچ سهم مشاعی از کل ملک با مساحت پایین‌تر از حد نصاب ایجاد نگردد.
4- چنانچه انتقال سهم مشاع از یک قطعه واحد به شریک همان قطعه باشد.
سازمان امور اراضی کشور مکلف است ظرف یک ‌سال از لازم‌الاجرا شدن این قانون کلیه سوابق لازم اعم از نقشه‌ها و مستندات مربوط به اجرای این تبصره را در اختیار سازمان قرار دهد. از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع این ماده ارائه هر گونه خدمات توسط وزارت جهاد کشاورزی و سایر دستگاه‌های ذیربط منوط به ارائه تاییدیه سازمان مبنی بر انجام اقدامات مذکور در این ماده جهت اخذ سند رسمی یا ارائه سند حدنگاری کشاورزی توسط متقاضی است.

تبصره 10- اشخاص فاقد سند رسمی موضوع این ماده، با رعایت کلیه شرایط زیر حداکثر تا 8 سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی می‌توانند صرفاً در سامانه مذکور، اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون را انجام دهند، در غیر این صورت مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده (1) این قانون می‌شوند.
این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که به طور صریح، در زمان انجام عمل حقوقی، عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال آن، به منتقلٌ‌الیه اعلام و در سامانه درج شود:
1- کلیه اقدامات مذکور در صدر این ماده (شامل ثبت ادعا و اقدام قانونی لازم برای دریافت سند رسمی مالکیت) انجام شده­باشد.
2- ادعای ثبت شده در سامانه، توسط مراجع ذی‌صلاح رد نشده یا منجر به صدورسند مالکیت نشده باشد.
3- ادعای ثبت شده در سامانه، درخصوص مال غیرمنقولِ دارای سند حدنگار نباشد.
4- پاسخ استعلام مالکیت حسب مورد از وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی با رعایت مفاد تبصره (2) ماده (6) این قانون، به منتقل­الیه اعلام و در قرارداد درج شود. عدم پاسخ به استعلام در مهلت مذکور مانع انجام عمل حقوقی نیست.
آیین‌نامه اجرایی این تبصره ظرف شش ماه از لازم‌الاجراشدن این قانون توسط سازمان تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.

تبصره 11- آیین‌نامه اجرایی این ماده و تبصره‌های (1) و (2) آن ظرف سه ماه از لازم‌الاجراشدن این قانون توسط سازمان تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد. همچنین آیین‌نامه­های اجرایی تبصره‌های (3)، (4) و (6) این ماده ظرف سه ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می‌شود و به تصویب هیات وزیران می‌رسد.

هدف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

هدف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول, نظم دهی و امنیت بخشی به حقوق مالکین و ایجاد شفافیت در نقل و انتقال املاک است. علاوه بر این, ثبت رسمی موجب کاهش حجم پرونده های مرتبط با مالکیت در مراجع قضایی می شود. قانون مذکور نه تنها از حقوق مالکین و خریداران حمایت می کند, بلکه با ایجاد امنیت اقتصادی در معاملات املاک, به ثبات بازار مسکن کمک شایانی می نماید.

بررسی جایگاه سامانه ساغر در تحقق اهداف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

پرسش های خود را در پایین این صفحه در کامنت ها ارسال بفرمایید تا کارشناسان پاسخ دهند