بسيارى از افراد تصور مى كنند قولنامه و مبايعه نامه يکسان هستند و تنها نام آن ها متفاوت است؛ در حالی که میان این دو، تفاوت های اساسی و مهمی وجود دارد که آگاهی از آن ها بسیار ضروری است.
در عالم حقوق، واژه ها بار معنايى سنگینی دارند و هر گونه اشتباه در استفاده از اين اصطلاحات یا امضاى قراردادی بدون شناخت دقیق از ماهیت آن، مى تواند مالكيت اشخاص را با خطرات جدی مواجه کند.
در این مقاله به بررسی دقیق تفاوت های قولنامه و مبایعه نامه می پردازیم .
قولنامه چیست ؟
قولنامه در واقع تعهد به انجام معامله در آینده است. به بیان دیگر، همان طور كه از نامش پيداست ، قولنامه ((قول به انجام معامله)) محسوب می شود؛ یعنی طرفین هنوز معامله ای انجام نداده اند، بلکه متعهد می شوند در تاریخ و شرایط معینی اقدام به انعقاد قرارداد اصلی کنند. قولنامه زمانی تنظیم می شود که : -مقدمات معامله هنوز فراهم نيست(مانند آماده نبودن سند یا وجه) -اما اراده و قصد طرفین برای انجام معامله وجود دارد. برای مثال، ممکن است سند فروشنده برای انتقال مالکیت آماده نباشد یا خریدار در حال حاضر وجه کافی برای انجام معامله نداشته باشد؛ با این حال، طرفین قصد معامله با یکدیگر را دارند در چنین شرایطی، قولنامه ای تنظیم می شود که در آن طرفین متعهد میشوند در زمان و مکان مشخصی حاضر شده و با شرایط تعریف شده در قرارداد(مثلا نحوه پرداخت وجه)، معامله را واقع سازند. این قرار داد در واقع تعهدی برای انعقاد قرارداد در آینده است و افراد عادی می توانند آن را بدون نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنند. در قولنامه : – معمولا وجهی پرداخت نمیشود، هرچند ممکن است پیش پرداخت یا وجه التزام در آن پیش بینی شود. -مالکیت منتقل نمی شود. -صرفا تعهدی به انجام معامله ایجاد می گردد.
٢. مبايعه نامه(بیع نامه) چیست ؟
مبایعه نامه قرارداد نهایی خرید و فروش است به این معنا که به محض امضای مبایعه نامه : -مالکیت شرعا و قانونا به خریدار منتقل می شود (حتی اگر سند رسمی هنوز تنظیم نشده باشد)
در مبایعه نامه : – دیگر صرفا ((قول)) داده نمی شود، بلکه عمل خرید و فروش انجام میگیرد -این قرارداد، قراردادی است که در آن عقد بیع واقع شده است. -به عبارت دیگر، بلافاصله پس از انعقاد قرارداد، خریدار موظف به پرداخت بها به فروشنده است و فروشنده نیز در مقابل دریافت بها، مبیع را به خریدار منتقل می کند. -در نتیجه، انتقال مالکیت صورت میگیرد
اعتبار قانونی کدام بیشتر است؟
-مبایعه نامه هر چند غالباً سند عادی محسوب می شود، اما از آنجا که عقد بیع در آن واقع می گردد، اثر انتقال مالکیت دارد و در رویه قضایی از اعتبار بالایی برخوردار است. تعهد به مندرجات آن برای طرفین الزامی است.
و فسخ آن معمولا به حکم دادگاه نیاز دارد که در شرایط مقرر قانونی صورت می پذیرد.
[بنابراین، مبایعه نامه سندی عادی است با اثر تملیکی]
-قولنامه صرفا یک قرارداد عهدى است كه طرف مقابل را ملزم به انجام تعهد مى كند، نه اينكه لزوما مالکیت را اثبات نماید. از آنجا که قولنامه توافقی اولیه است، الزام آوری کمتری نسبت به مبایعه نامه دارد، فسخ قولنامه می تواند با توافق طرفین و بدون نیاز به مداخله دادگاه صورت گیرد؛ البته این امر تابع مفاد قرارداد و وجود خیارات قانونی خواهد بود .
[بنابراین، قولنامه سندی عادی است با ماهیت تعهدی است]
در نهایت :
مبایعه نامه نسبت به قولنامه از اعتبار قانونی بالاتری برخوردار است. با این حال، قولنامه نیز در حدود توافقات مندرج در آن برای طرفین تعهد آور بوده و در صورت ورود خسارت ناشی از عدم انجام تعهد، امکان مطالبه ی خسارت وجود دارد و به عنوان قراردادی معتبر در عرف و قانون مورد استفاده عموم قرار می گیرد .
لازم به تاکید است که اعتبار بالاتر یک قرارداد به معنای بهتر و برتر بودن مطلق آن نیست؛ بلکه هر قراردادی در جایگاه صحیح و متناسب با هدف طرفین، کارایی و اهمیت خاص خود را دارد.
توصیه نهایی
اگر قصد خريد يا فروش ملک داريد، دقت داشته باشید كه عنوان قرارداد و مفاد آن با قصد واقعی شما همخوانى داشته باشد. -اگر وجه پرداخت مى كنيد -و ملک تحويل مى گیرید،
حتما (مبايعه نامه) تنظيم شود، نه قولنامه.
همچنین هر دو سند (قولنامه و مبایعه نامه)در محاکم قضایی قابل استناد هستند، اما مسیر اثبات حق در مبایعه نامه ساده تر و مطمئن تر است.
به دلیل حساسیت بالای معاملات ملکی و آثار حقوقی مهمی که این گونه قراردادها به همراه دارند، تنظیم و امضای هر نوع قرارداد بدون آگاهی کافی می تواند خسارت جبران ناپذیری ایجاد کند.
از این رو توصیه می شود پیش از هرگونه اقدام، از راهنمایی و مشاوره وکیل متخصص بهره مند شوید.
در این راستا، مجموعه حقوقی شهران آماده ارائه خدمات مشاوره و تنظیم قراردادهای ملکی با رعایت موازین قانونی و حقوقی می باشد.
امیدواریم که این مقاله برایتان مفید واقع شده باشد لازم به ذکر است مطالب ارائه شده صرفا جنبه ی اطلاع رسانی و آموزشی داشته و جایگزین مشاوره تخصصی حقوقی نمی باشد، برای تنظیم دقیق بندهای قرارداد با ملکاد در ارتباط باشید